Ce que nous apprend l'or sur le marché immobilier

La pierre est-elle chère ?

7 000 euros le m2 à Paris, c'est beaucoup ? Ou pas...

Peu importe son prix, la pierre est chère à nos coeurs. Après tout, à moins de vivre sur une île tropicale paradisiaque où les nuits sont tièdes et le ciel étoilé, mieux vaut avoir un toit sur la tête, écrit Simone Wapler pour La Quotidienne de MoneyWeek.

Justement... votre oncle, résidant sur une île des Caraïbes, est tombé au cours d'une plongée sur une épave d'un galion chargé d'or, coulé par des pirates. C'était au début des années 1960. L'histoire a fait le tour de la famille, pensez-donc ! Que croyez-vous qu'il fit de cet or, le veinard ? Il acheta un bien immobilier dans Paris, tout en continuant à vivre à la belle étoile aux Caraïbes (car il était soixante-huitard à sa façon). Pour acheter 1 m2, il lui fallut sortir 3,5 onces d'or (soit 16 louis). Hochement de tête approbateur des aïeux : "c'est bien mon p'tit gars, sage décision"...

Cinquante ans plus tard, vous apprenez que l'oncle a finalement cassé sa pipe (en écume de mer). C'est vous qui héritez du bien immobilier, dont, avec beaucoup de délicatesse, je ne divulgue pas la surface afin de ne pas étaler au grand jour l'ampleur de votre patrimoine.

Nous sommes donc en 2010 (je vous fais le calcul, car je vous sais un peu flemmard : 1960+50=2010). Les aïeux, qui saluaient un demi-siècle plus tôt la sage décision du chenapan des Caraïbes, doivent soupirer d'aise dans leur tombe. Car si l'oncle avait gardé son or, vous (oui, c'est vous l'héritier, je vous le rappelle) devriez mettre 8,5 onces sur la table pour acheter 1 m2 !

C'est ce que vous pouvez découvrir sur le graphe ci-dessous qui vous donne le nombre d'onces d'or (soit un peu moins de 5 napoléons ou louis) que vous devez mettre sur la table pour acheter 1 m2 durant la période 1936 à 2009.

Vous pouvez constater que l'immobilier en or n'est pas si cher que cela historiquement. Il est même à peine plus cher qu'avant la grande période d'inflation 1971–1981.

Pourquoi avons-nous construit ce graphe ?
L'histoire de notre monnaie depuis 1936 n'est pas un long fleuve tranquille. Une guerre mondiale, une période de très forte inflation qui s'est conclue par le passage au "nouveau franc" (dévaluation historique), deux chocs pétrolier et retour à l'inflation dans les années 1971 à 1981, passage à l'euro, krachs de 2000 et de 2008...

Durant cette histoire troublée, il est très difficile de raccorder des prix. C'était beaucoup plus simple lorsque la monnaie était d'or. Mais en matière de monnaie, les gouvernements n'aiment pas que les choses soient trop simples.

Ce graphe permet donc de raccorder quelque chose de physique (1 m2 habitable) à une autre chose physique (l'or).

Depuis la fin des accords de Bretton Woods, l'or n'est plus officiellement monnaie. Mais la relique barbare sait se réveiller quand il le faut.

C'est ce que nous montre cet autre graphe qui présente l'évolution des cours de l'or, toujours de 1936 à 2009.

La relique barbare s'est réveillée lors des chocs pétroliers, lorsque les Américains ont imprimés des dollars pour payer leurs importations de pétrole. C'est la période 1971-1981.

C'était une période durant laquelle les taux d'intérêt réels – c'est-à-dire taux d'intérêt moins taux d'inflation – étaient négatifs ou nuls. Exactement comme maintenant.

La relique barbare s'est ensuite progressivement assoupie lorsque les taux d'intérêt réels sont redevenus positifs et corrects.

Elle s'est à nouveau réveillée lorsque les Etats-Unis ont recommencé à sombrer dans le laxisme monétaire pour traiter la crise de 2000 qui a débouché sur celle de 2008. Là encore, les taux d'intérêt réels sont redevenus négatifs.

Maintenant, si vous superposez nos deux précédents graphes et que vous connectez gentiment deux neurones de votre grandissime cerveau (pas la peine de mettre plus de deux neurones sur le coup puisque vous êtes génial)...

Vous réalisez que si nous nous dirigeons vers une inflation comme celle de la période des chocs pétroliers (1971 – 1981), vous pourrez acheter 1 m2 avec moins de 2 onces d'or !

"Donc le m2 pourrait valoir bien moins cher qu'aujourd'hui...", me dites-vous ?

NON, vous dis-je ! Franchement, là, vous me décevez... NON, NEIN, NO, NENNI.

Voici l'évolution des indices de l'immobilier, que je vous jette, tel un dernier os à ronger.

Vous voyez que l'immobilier ne baisse pas (ou presque).

Simplement, l'or devrait progresser plus vite que l'immobilier, exactement comme dans la période 1971-1981.
- Début de période : 7,92 onces achètent 1 m2,
- Fin de période : 1,96 once achète 1 m2
- Mais durant la période, l'immobilier monte et l'or aussi

Aaaaaah, je vois vos deux neurones toujours titillées par mes graphes...

Nous sommes en période de taux d'intérêt réel négatif, je vous le rappelle. Les taux actuels punissent le cash. C'est pour cela que l'or s'emballe. Mais relever les taux signifierait la faillite des Etats surendettés, dont la France. La limite supportable c'est un tout petit 5,5%, comme le disait mon collègue Arnaud Lefebvre en mai dernier dans le numéro 84 de MoneyWeek.

Alors, maintenant, vous voulez un plan génial ? Tellement génial que vous sangloterez d'émotion et de gratitude lorsque vous vous souviendrez du prix dérisoire d'un abonnement à MoneyWeek ?
1. Vous comptez votre or (si vous aviez pris un abonnement à MoneyWeek dès ses débuts en novembre 2008, vous en seriez à 80,34% de plus-value en euro).
2. Vous prenez un emprunt à taux fixe pour le montant de votre or.
3. Vous achetez de l'immobilier avec le montant de l'emprunt.
4. Vous vendez l'or pour remboursez le prêt dès que les taux d'intérêt vous garantissent que votre épargne en liquide ne sera pas punie.

Quant à vendre l'immobilier... Mmmmmm, exprimé en monnaie papier, l'immobilier ne baisse presque jamais, nous l'avons vu. Mais si finalement vous voulez dormir à la belle étoile aux Caraïbes, c'est votre affaire ! Simplement, sachez que nous n'acheminons pas les abonnements jusque là.